Résidence principale en SCI : Atouts et limites

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant d’acquérir, de gérer et de transmettre un bien immobilier de manière optimisée.

Sous certaines conditions, la SCI peut détenir un bien immobilier qui serait utilisé comme résidence principale par l’un de ses associés.

En pratique, la résidence principale désigne le logement qui est occupé par un individu ou un foyer la majeure partie de l’année.

Intégrer un tel bien dans une SCI revient à en transférer la propriété à la société, qui en devient légalement la détentrice.

Ce montage peut se faire soit au moment de l’achat, soit ultérieurement par apport en nature.

Cet article a pour objet de faire un point sur les atouts et les limites de la détention par une SCI de la résidence principale d’un ou plusieurs de ses associés.

Avantages de la détention d’une résidence principale par une SCI

L’un des principaux attraits de la SCI est sa capacité à simplifier la transmission de la résidence principale, lorsque celle-ci est occupée par plusieurs personnes.

Dans le cadre du régime de l’indivision, – qui est le régime par défaut en cas d’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs personnes -, les décisions les plus importantes (comme la vente du bien immobilier) nécessitent l’accord unanime des indivisaires (article 815-3 du Code civil).

Par ailleurs, la transmission d’un bien immobilier (en particulier dans le cadre d’une donation) peut être complexe compte tenu de son indivisibilité de principe.

Cela limite notamment les possibilités de réaliser une donation-partage.

Il n’est en effet pas possible de fractionner la donation d’un bien immobilier sur la durée (sauf à transmettre des fractions indivises).

Lorsque la SCI est propriétaire du bien immobilier, ses associés peuvent donner leurs parts sociales à leurs enfants de manière progressive et échelonnée dans le temps.

Cette donation, fractionnée dans le temps, peut être avantageuse puisqu’elle permet de transférer la propriété de la SCI sur une longue période, tout en bénéficiant des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans).

La transmission des parts sociales peut ainsi réduire considérablement les droits de mutation à titre gratuit.

Il est également possible de donner des parts sociales de la société, tout en conservant son contrôle, via des clauses statutaires ou en se réservant l’usufruit.

Cela étant, la SCI offre une grande flexibilité dans la gestion du bien immobilier.

Les statuts de la SCI peuvent ainsi prévoir des clauses spécifiques pour organiser la jouissance du bien par les associés.

Les statuts peuvent également définir précisément les modalités de gestion et de prise de décision. Cela inclut la possibilité d’intégrer des clauses d’agrément pour contrôler l’entrée de nouveaux associés, ce qui est de nature à protéger le patrimoine en cas d’éventuelles mésententes.

Par ailleurs, les couples non mariés peuvent inclure des clauses spécifiques dans les statuts pour protéger le survivant, comme le démembrement croisé de parts sociales.

Quoi qu’il en soit, les décisions concernant le bien immobilier sont prises dans le cadre des règles de fonctionnement de la société, prévues dans ses statuts, ce qui facilite la gestion collective du bien.

A noter que la SCI peut agir comme un écran juridique protégeant l’immeuble social contre les créanciers personnels des associés.

A cet égard, ces derniers ne peuvent saisir que les parts sociales de leurs débiteurs, et non directement l’immeuble qui appartient juridiquement à la SCI.

Cela peut limiter les risques de poursuites sur le bien immobilier lorsqu’un associé se trouve en difficultés financières à titre personnel.

Cela étant, d’un point de vue fiscal, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, si l’immeuble est occupé à titre de résidence principale par un associé et mis gratuitement à sa disposition, la plus-value réalisée lors de la cession peut être exonérée, comme s’il en était directement propriétaire. Cela est ainsi particulièrement avantageux.

Les limites de la détention par la SCI de la résidence principale de ses associés

La détention du bien immobilier par la SCI n’est pas exempte d’inconvénients.

Elle peut faire perdre des avantages fiscaux au niveau de ses associés.

En particulier, les associés ne peuvent pas revendiquer l’abattement de 30% en matière d’IFI.

Ils peuvent toutefois bénéficier d’un abattement spécifique lié à l’illiquidité des parts sociales (15 à 20% en général), sachant que celles-ci sont plus difficiles à vendre que l’immeuble social.

La détention du bien immobilier par la SCI fait également perdre l’abattement de 20% lors du calcul des droits de succession ; abattement qui s’applique lorsque la résidence principale était détenue en direct par le défunt.

Cela étant, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus générés (par exemple, en cas de location d’une partie de l’immeuble) sont imposés au barème progressif au niveau des associés (qu’ils soient distribués ou non), couplés aux prélèvements sociaux de 17,2%, ce qui peut être désavantageux s’ils sont déjà dans une tranche élevée d’imposition (41 ou 45%).

Ce problème n’est toutefois pas spécifique à la SCI et s’appliquerait de la même façon si le bien était détenu en direct et qu’il était loué en tout ou partie à un tiers.

Une SCI à l’impôt sur les sociétés peut éviter cette contrainte, puisqu’elle peut amortir le bien immobilier, ce qui aboutit à réduire son résultat imposable et donc l’impôt à payer.

De surcroît, les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de l’IS (15% jusqu’à 42.500 euros de bénéfices, 25% au-delà), réduisant ainsi la pression fiscale en cours de vie sociale.

Toutefois, lorsque le bien immobilier est détenu par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, sa mise à disposition à titre gratuite à ses associés n’est pas possible. Cela entrainerait le risque d’une rectification du chef de l’acte anormal de gestion.

Par ailleurs, il serait impossible de bénéficier de l’exonération fiscale liée à la résidence principale lors de la cession du bien immobilier. Il n’y aurait pas non plus d’abattement pour durée de détention.

La plus-value serait calculée sur la base de la valeur nette comptable (après réintégration des amortissements pratiqués en cours de vie sociale), ce qui pourrait entraîner une imposition plus élevée qu’en matière d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, les dividendes distribués aux associés seraient soumis à l’impôt sur le revenu, ce qui entrainerait ainsi une imposition potentiellement lourde.

Cela étant, d’un point de vue administratif, créer et gérer une SCI nécessite de multiples démarches.

Il convient en effet de rédiger des statuts, de l’immatriculer via le site du guichet unique, de tenir une comptabilité annuelle (obligatoire si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés), etc.

Ces formalités, souvent accompagnées de frais (notaire, avocat, expert-comptable), peuvent s’avérer coûteuses et fastidieuses pour les particuliers.

Il sera fait observer que si la SCI est utilisée principalement pour des raisons fiscales, l’administration fiscale pourrait mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droit, ce qui pourrait entraîner des redressements fiscaux significatifs.

A noter qu’en cas de désaccord entre les associés (par exemple, en cas de divorce ou de succession), la gestion de la SCI peut devenir conflictuelle, ce qui est potentiellement de nature à compliquer la prise de décisions concernant le bien immobilier. D’où la nécessité de rédiger de manière rigoureuse les statuts de la société, afin d’éviter ce type de déconvenue.

Cela étant, d’un point de vue juridique, il existe deux modalités d’intégration de la résidence principale dans une SCI.

La SCI peut acquérir directement le bien après sa constitution.

Alternativement, les associés peuvent apporter ou vendre le bien, dont ils sont propriétaires, après la constitution de la SCI.

Ce processus nécessite une évaluation et des démarches spécifiques (acte notarié, droits d’enregistrement, etc.).

Dans les deux cas, la SCI peut décider de louer le logement à ses associés (permettant ainsi la déduction de certaines charges) ou de le mettre à disposition gratuitement si elle est soumise à l’impôt sur le revenu (pas à l’impôt sur les sociétés).

Utiliser une SCI pour détenir sa résidence principale peut être un choix judicieux pour optimiser la gestion, la transmission et la protection du patrimoine immobilier.

Cependant, ce montage présente des contraintes administratives et fiscales importantes, nécessitant une étude approfondie avant sa mise en œuvre.

La pertinence de ce choix dépend pour l’essentiel des objectifs patrimoniaux, de la situation familiale et des projets à long terme.

Vous souhaitez en savoir plus sur les atouts et les limites de la détention d’une résidence principale par une SCI ? Dans ce cas, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.

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