SCI ou SARL de famille pour une activité de location meublée

La location meublée séduit de nombreux investisseurs compte tenu de ses avantages fiscaux, couplés à son rendement locatif qui est généralement supérieur à celui d’une location nue.

En pratique, il est possible d’exercer une activité de location meublée en nom propre ou via une société.

Lorsqu’une activité de location meublée est envisagée à plusieurs, le nom propre n’est pas toujours adapté, compte tenu notamment des contraintes spécifiques liées à l’indivision.

C’est pourquoi de nombreux loueurs font le choix d’exercer leur activité de location à travers une société.

Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. A cet égard, deux options se démarquent : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille.

Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer. Cet article a pour objet de faire un point à ce sujet.

La SCI : une société de nature patrimoniale

D’un point de vue juridique, la SCI doit comporter au moins deux associés et avoir au moins un gérant (qui peut être une personne physique ou une personne morale).

Elle n’a pas de capital social minimal et peut être constituée via l’apport d’un bien immobilier ou via un apport en numéraire.

La SCI présente de nombreux atouts par rapport à un investissement locatif en nom propre.

Elle bénéficie tout d’abord d’une flexibilité de gestion et d’une souplesse statutaire. A cet égard, elle offre une grande liberté dans la rédaction de ses statuts.

Les associés ont ainsi la possibilité de personnaliser ses modalités de gestion et d’adapter son organisation, ce qui en fait une structure adaptée à des projets familiaux.

Cette liberté a pour effet de rendre la structure plus souple qu’une indivision, laquelle peut, en cas de mésentente, entrainer des situations de blocage.

Il convient toutefois d’être rigoureux dans la rédaction des statuts pour palier à d’éventuelles situations de mésentente.

Par ailleurs, la SCI facilite la transmission.

En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.

Cette démarche permet d’optimiser la fiscalité de la transmission, tout en gardant un contrôle sur le bien immobilier.

Par ailleurs, d’un point de vue fiscal, et sous réserve que l’activité de location meublée soit exercée à titre accessoire (ne dépasse pas 10% de ses recettes annuelles), la SCI soumise à l’impôt sur le revenu permet de bénéficier d’abattements pour durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière (exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 années de détention et 30 années en matière de prélèvements sociaux).

Cela étant, la SCI n’est généralement pas une forme adaptée à une activité de location meublée.

La raison est simple : la SCI doit avoir une activité civile (comme une activité de location nue).

Si elle exerce une activité de location meublée à titre principal, elle est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (article 206 du Code général des impôts), avec tous les inconvénients qui en découlent (notamment l’impossibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention en cas de vente du bien immobilier, couplé à la réintégration des amortissements pratiqués pour le calcul de la plus-value).

A noter que si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, il n’est pas possible de déduire toutes les charges (comme les frais d’acquisition), ni l’amortissement du bien immobilier, ce qui limite les opportunités de réduction fiscale.

Par ailleurs, dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les associés sont imposables, que les bénéfices soient distribués ou non, selon le régime des revenus fonciers à leur niveau personnel (impôt sur le revenu jusqu’à 45%, couplé aux prélèvements sociaux de 17,2%).

En cours de vie sociale, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’est pas adaptée pour les contribuables dans les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu. Toutefois, elle excelle à la sortie avec les abattements pour durée de détention pour le calcul de la plus-value immobilière.

A l’inverse, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle est intéressante fiscalement en cours de vie sociale.

Il y a en effet une moindre imposition avec un taux réduit d’impôt sur les sociétés jusqu’à 42.500 euros de bénéfices, la possibilité de déduire l’amortissement du bien, ainsi que de nombreuses charges (comme les frais d’acquisition du bien).

En revanche, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est très pénalisante à la sortie (aucun abattement pour durée de détention, réintégration des amortissements pratiqués pour le calcul de la plus-value, et double imposition au niveau de la société, puis au niveau des associés lors de la distribution de dividendes).

Cela étant, d’un point de vue juridique, la responsabilité des associés de la SCI est indéfinie, ce qui peut représenter un risque financier potentiellement important.

De surcroît, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle doit se conformer à des obligations comptables rigoureuses, rendant sa gestion plus contraignante.

La SARL de famille : Un cadre fiscalement optimisé pour une location meublée

D’un point de vue juridique, la SARL de famille doit comporter au moins deux associés et avoir au moins un gérant (qui doit obligatoirement être une personne physique). Aucun capital social minimum n’est requis.

Les associés de la SARL de famille voient leur responsabilité limitée au montant de leurs apports, réduisant ainsi les risques financiers personnels.

Il convient toutefois de relativiser ce point, sachant qu’en cas d’emprunt, un banquier ne manquerait pas d’exiger une caution personnelle des associés de la SARL.

D’un point de vue fiscal, conformément aux dispositions de l’article 239 bis AA du Code général des impôts, la SARL de famille peut opter pour le régime des sociétés de personnes (sans limitation de durée).

Elle permet ainsi de profiter des avantages du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), si certaines conditions sont remplies (les recettes doivent être inférieures à 23.000 euros TTC par an et ne pas dépasser les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu).

Parmi ces avantages, il y a notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier, en cours de vie sociale, ce qui permet de réduire le résultat imposable.

Il y a également la possibilité de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la revente du bien immobilier : absence de réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value et exonération totale après 30 années de détention, grâce aux abattements pour durée de détention (22 années en matière d’impôt sur le revenu et 30 années en matière de prélèvements sociaux).

Toutefois, la SARL de famille n’est pas exempte de défauts.

Elle est notamment soumise à des conditions d’éligibilité particulièrement strictes.

A cet égard, l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes est réservée aux SARL constituée entre membres d’une même famille (jusqu’au deuxième degré). Les liens de parenté peuvent être directs, entre ascendants et descendants jusqu’au deuxième degré, ou matrinomial (mariage ou PACS).

La SARL de famille n’est donc pas adaptée lorsqu’un investisseur souhaite y intégrer une société holding.

Par ailleurs, tout changement dans la composition familiale (divorce, décès) pourrait entraîner la perte des avantages fiscaux, avec un passage automatique à l’impôt sur les sociétés.

En outre, étant donné que la SARL de famille est une société de forme commerciale, ayant pour but de réaliser des bénéfices, il est exclu qu’un associé occupe le bien à titre gratuit. Ce serait potentiellement un acte anormal de gestion.

D’un point de vue comptable, la SARL de famille doit établir des comptes annuels et les déposer sur le site du guichet unique.

D’un point de vue social, le gérant majoritaire est affilié au régime des indépendants (TNS) et doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même en l’absence de rémunération. Ce coût fixe peut alourdir la gestion financière.

En outre, la gestion d’une SARL peut être plus complexe que celle d’une SCI. Elle ne bénéficie pas de la même souplesse statutaire.

A noter que, contrairement à la SCI, la SARL de famille ne peut pas gérer des biens en location nue (ce qui constitue une activité civile, alors que la SARL doit avoir une activité commerciale), ce qui restreint les possibilités d’investissement immobilier.

Quelle structure choisir pour un projet d’investissement locatif ?

Le choix entre la SCI et la SARL de famille dépend avant tout des objectifs.

Pour une gestion patrimoniale et la transmission familiale, la SCI est souvent une bonne solution.

Cependant, elle n’est pas adaptée à une activité à titre principal de location meublée, puisqu’elle passerait automatiquement à l’impôt sur les sociétés, avec tous les inconvénients qui en découleraient.

Pour optimiser fiscalement une activité de location meublée, la SARL de famille est généralement une bonne option, à condition de respecter les critères d’éligibilité.

Elle combine les avantages de la responsabilité limitée et d’une fiscalité attractive grâce au régime fiscal des sociétés de personnes.

La SARL de famille peut donc être un choix pertinent en fonction du projet et de la situation. Une analyse sur-mesure est toutefois nécessaire.

Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages et les inconvénients la SCI et la SARL de famille ? Dans ce cas, vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact.

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