Fiscalité des revenus fonciers

En pratique, sont imposables à l’impôt sur le revenu les gains provenant de la location de biens immobiliers. La fiscalité des revenus fonciers est spécifique.

Les revenus fonciers peuvent découler de la location de tout type de biens immobilier, soit en direct par le contribuable, soit à travers une société de personnes fiscalement translucide (généralement une SCI).

Lorsque le contribuable se réserve la jouissance de sa maison individuelle ou de son appartement (habitation principale ou secondaire), il n’est pas imposable à raison de la mise à disposition gratuite à son profit de son logement.

Les revenus provenant de la location d’un immeuble ne sont pas forcément imposables selon le régime des revenus fonciers. Il peut s’agir dans certains cas de bénéfices industriels et commerciaux (notamment en cas de location meublée du bien).

Cet article a pour objet de faire un point complet sur la fiscalité applicable aux revenus fonciers en France.

Les modalités d’imposition des revenus fonciers

Conformément à l’article 28 du code général des impôts, les revenus fonciers relèvent par principe de la fiscalité des ménages, et sont soumis en conséquence au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Il y a des exceptions à cette règle de principe.

En particulier, lorsque le bien immobilier est inscrit à l’actif du bilan d’une entreprise individuelle, et que ce bien est utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle, les revenus tirés de ce bien ne sont pas imposés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux.

Par ailleurs, les revenus qui proviennent d’une location meublée, ou d’une sous-location meublée, sont également imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers.

Lorsque le contribuable est imposable dans la catégorie des revenus fonciers, et s’il perçoit moins de 15.000 euros de recettes annuelles, il est alors soumis de plein droit au régime du micro-foncier (sauf dans certains cas : régime des monuments historiques ou régime Loi Malraux notamment).

Dans le cadre du régime du micro-foncier, les frais sont évalués forfaitairement sur une base correspondant à 30% des loyers bruts.

Le régime du micro-foncier offre une grande simplicité, puisqu’il suffit de reporter le montant brut du loyer dans la déclaration annuelle de revenus (sans déduire quoi que ce soit), et il n’est pas nécessaire de remplir une déclaration spéciale n°2044.

En revanche, lorsque le montant des recettes annuelles dépasse 15.000 euros, le contribuable est soumis de plein droit au régime du réel foncier.

Il peut également opter pour le régime du réel, si ses recettes sont inférieures à 15.000 euros, et s’il y trouve un intérêt (notamment si ces charges excèdent le forfait de 30% précité).

A noter que l’option pour le régime du réel est irrévocable pour trois ans.

Le régime du réel est intéressant car il permet d’optimiser le revenu fiscal du foyer grâce aux possibilités de défiscalisation liées aux charges fiscalement déductibles.

Sont en effet déductibles les dépenses d’entretien et de réparation du bien loué, les frais de gestion, les rémunérations des gardiens, les taxes foncières, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration du bien (par exemple installation d’un ascenseur ou d’une cuisine intégrée), mais uniquement dans ce dernier cas pour les immeubles à usage d’habitation.

Si le montant des charges excède le montant du revenu foncier, il y a alors un déficit foncier qui peut s’imputer sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10.700 euros par an.

Si le déficit foncier excède 10.700 euros au cours de l’année d’imposition, la fraction supérieure à cette somme peut être imputée sur le revenu global au cours des six années suivantes.

La loi de finances rectificative pour 2022, qui a été définitivement adoptée le 25 novembre 2022, a augmenté le seuil d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Le seuil passe ainsi de 10.700 euros à 21.400 euros dès lors que le déficit foncier résulte de dépenses réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement.

A cet égard, les travaux doivent être réalisés dans le logement entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, et doivent permettre de changer sa classe énergétique pour passer au minimum à une performance D.

Le changement de classe énergétique doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2025.

A noter que seules les dépenses qui sont déductibles des revenus fonciers sont éligibles à ce dispositif.

Pour pouvoir imputer le déficit foncier sur le revenu global, il est impératif que le bien immobilier demeure loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.

Il sera fait observer qu’il n’est pas possible d’imputer sur le revenu global le déficit qui provient des intérêts d’emprunt.  La fraction représentative des intérêts d’emprunt ne peut être imputée que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les obligations déclaratives des titulaires de revenus fonciers

Lorsqu’un particulier loue un bien immobilier non meublé, les loyers tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Si le contribuable est soumis au régime du micro-foncier, il doit alors reporter le montant brut des loyers directement dans sa déclaration d’ensemble des revenus n°2042.

Si le contribuable est imposé selon le régime réel d’imposition, il doit alors remplir une déclaration spécifique n°2044 et reporter le résultat dans la déclaration n°2042.

Pour rappel, dans le cadre du régime du micro-foncier, un abattement de 30% est appliqué par l’administration fiscale sur le montant brut des loyers déclarés. C’est l’administration fiscale qui le calcule automatiquement, et il n’y a donc aucune déduction à faire lors du dépôt de la déclaration.

Dans le régime du micro-foncier, il convient de reporter le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration n°2042.

Dans le cadre du régime du réel foncier, c’est au contribuable de calculer, et de déclarer sur la déclaration n°2044, le montant des charges à déduire des loyers imposables.

Il convient alors d’additionner les revenus et de déduire les charges réelles. Si le résultat est positif, il convient de le reporter en case 4BA de la déclaration n°2042. S’il est négatif, il doit être reporté en case 4BB ou 4BC de la déclaration n°2042.

Il est important de noter que le régime du micro-foncier ne s’applique pas si le montant des loyers annuels dépasse 15.000 euros par an, ou si le contribuable bénéficie d’un dispositif de défiscalisation immobilière (Duflot, Pinel, Malraux, etc.).

Si les biens immobiliers sont loués à travers une SCI (ou une SCPI) et que le contribuable ne détient aucun bien loué nu en direct, il ne peut pas bénéficier du régime du micro-foncier.

Dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire les dépenses d’entretien et de réparation qui maintiennent le bien loué en bon état. Il n’est par contre pas possible de déduire les travaux d’agrandissement, de construction, ou de reconstruction.

Attention : si le bien est loué en meublé, dans ce cas les loyers sont imposés suivant le régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Dans ce dernier cas, il convient de déposer une déclaration annuelle de résultats n°2031 (sauf en cas de régime micro-BIC si les recettes annuelles sont inférieures à 72.600 euros par an) et de reporter le bénéfice (ou le déficit) dans la déclaration n°2042 C Pro.

Si le contribuable bénéficie de dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Loi Denormandie, Malraux, etc.), il convient alors de remplir une déclaration n°2044 spéciale en lieu et place de la déclaration n°2044 classique. Les résultats mentionnés sur la déclaration n°2044 spéciale devront être reportés en case 4BA à 4BD de la déclaration n°2042 (pages 6 et 7). En cas de dépôt d’une déclaration n°2044S, il convient de cocher la case 4BZ de la déclaration n°2042.

A noter que si le contribuable détient des parts sociales de sociétés civiles fiscalement translucides (non soumises à l’impôt sur les sociétés), les revenus locatifs sont imposables au niveau de chaque associé, même s’ils ne sont pas distribués.

Dans l’hypothèse d’une SCI à l’impôt sur le revenu, celle-ci doit déposer une déclaration n°2072 aux alentours de début mai de chaque année.

Il sera fait observer que si le montant du loyer est inférieur au loyer du marché, l’administration fiscale pourrait le rectifier en cas de contrôle sur la base d’un montant équivalent à celui pratiqué à proximité pour des locations équivalentes. Il convient donc d’être très vigilant, notamment en cas de déduction de charges foncières élevées.

Foire aux questions

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Si le contribuable est soumis au régime du micro-foncier (ses recettes annuelles tirées de la location du bien immobilier ne dépassent pas 15.000 euros par an), il bénéficie alors d’un abattement de 30% sur le montant brut des loyers.

Si le contribuable est soumis au régime du réel foncier, il peut déduire les charges réelles engagées pour l’acquisition ou la conservation des revenus fonciers (travaux d’entretien, de réparation, frais de gardiennage, dépenses d’amélioration pour les biens à usage d’habitation, etc.).

Dans le cadre du régime réel, il est possible d’imputer sur le revenu global de l’année en cours, ou au cours des six années suivantes, le déficit foncier dans la limite de 10.700 euros par an (à condition que le bien loué demeure en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier sur le revenu global).

Dans tous les cas, les revenus fonciers sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Qu’est-ce qui est déductible des revenus fonciers ?

Il est possible de déduire un certain nombre de charges des revenus fonciers.

Il est ainsi possible de déduire les dépenses d’entretien et de réparation qui maintiennent en l’état le bien loué.

Il est également possible de déduire les dépenses d’amélioration qui ont pour objet une meilleure adaptation de l’immeuble aux conditions de confort (par exemple : installation d’un chauffage central, d’un ascenseur, ou encore d’une cuisine intégrée). Ces charges ne sont admises en déduction que pour les immeubles à usage d’habitation (pas les immeubles à usage commercial).

Il est également possible de déduire les primes d’assurance, les frais de gérance, les frais de gestion (avec un forfait de 20 €), ainsi que les taxes foncières.

A noter qu’il est interdit d’imputer les intérêts d’emprunt sur le revenu global. Il en est de même de la fraction du déficit foncier qui dépasse 10.700 euros par an. Ils ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Quelle est la différence entre le régime réel et le régime micro-foncier ?

Dans le régime du micro-foncier, il n’est pas possible de déduire les charges foncières pour leur montant réel (par exemple les travaux d’entretien ou de réparation).

L’administration fiscale applique en effet automatiquement un abattement de 30% sur le montant brut des revenus fonciers.

Ainsi, le contribuable n’est imposé que sur 70% du montant des loyers perçus.

Il suffit donc de déclarer le montant brut des revenus fonciers dans la déclaration n°2042, sans avoir à remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044.

Dans le régime réel, il convient de déposer une déclaration n°2044 et de calculer le montant des revenus fonciers après déduction des charges supportées.

Dans le régime réel, il est possible d’imputer le déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an si certaines conditions sont remplies. L’application du régime micro-foncier exclut toute possibilité de constater un déficit foncier.

Il est possible d’opter pour le régime réel, mais dans ce cas, l’option est irrévocable pendant 3 ans, puis se renouvelle chaque année par tacite reconduction.

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