Société à prépondérance immobilière : modalités et fiscalité

La définition d’une société à prépondérance immobilière est distincte en matière de plus-value et en matière de droit d’enregistrement.

En matière de plus-value, une société est à prépondérance immobilière lorsqu’elle est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes.

L’actif de la société doit par ailleurs être constitué principalement de biens et de droits immobiliers non affectés à l’exercice de l’activité professionnelle.

Les règles diffèrent en matière de droits d’enregistrement.

Cet article a pour objet de faire un point sur la notion de société à prépondérance immobilière en matière de plus-value et de droit d’enregistrement, ainsi que les conséquences fiscales découlant de cette qualification.

Les conditions et les conséquences de la prépondérance immobilière en matière de plus-value

Conformément aux dispositions de l’article 150 UB du code général des impôts, pour qu’une société soit considérée comme étant à prépondérance immobilière en matière de plus-value, deux conditions cumulatives doivent être remplies.

Tout d’abord, il convient que la société ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

La société doit ainsi relever du régime fiscal des sociétés de personnes. Il s’agit le plus souvent d’une société civile immobilière.

En second lieu, il convient que l’actif de la société soit principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers.

Cette condition s’apprécie à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession de l’immeuble logé au sein de la société.

Les droits immobiliers peuvent être des droits relatifs à des contrats de crédit-bail immobilier, ou encore des parts sociales d’une autre société à prépondérance immobilière.

Pour que l’actif soit considéré comme étant principalement constitué de tels biens, il convient que la valeur réelle de ces derniers soit supérieure à 50% de la valeur totale de l’actif de la société.

A noter que pour l’appréciation du pourcentage de 50%, ne sont pas pris en compte les biens immobiliers affectés par la société à son activité opérationnelle.

Ce faisant, si l’immeuble constitue un hangar, un bâtiment d’exploitation, une usine, ou même le siège social de la société qui l’utilise pour les besoins de son activité, il ne serait pas pris en compte pour l’appréciation de ce pourcentage de 50%.

Dans l’hypothèse où une société exercerait une activité de marchand de biens, l’immeuble ne pourrait pas être considéré comme affecté à son exploitation, sachant que l’objet-même de la société est d’acheter et de revendre des immeubles. Pour ce type de société, les immeubles ont la nature d’un stock.

La situation serait différente pour une société qui exploiterait un domaine viticole. Dans ce cas en effet, les vignes et les bâtiments seraient considérés comme affectés à son exploitation professionnelle.

D’un point de vue fiscal, si une société à prépondérance immobilière cède un immeuble dont elle est propriétaire, s’appliqueraient alors les règles en matière de plus-value immobilière des particuliers.

En pratique, l’impôt sur le revenu est établi au taux de 19%. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. S’y ajoute, le cas échéant, une surtaxe immobilière si la plus-value excède 50.000 euros.

A noter qu’il y aurait une exonération d’impôt sur le revenu après 22 années de détention du bien immobilier (30 années en matière de prélèvements sociaux).

La plus-value est déclarée sur l’imprimé n° 2048-M. Le montant net imposable doit également être reportée dans la déclaration d’ensemble des revenus.

Cela étant, si un associé d’une société à prépondérance immobilière cède ses parts sociales, la plus-value serait également calculée suivant les règles applicables aux plus-values immobilières des particuliers.

Il sera fait observer que si la société à prépondérance immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés (par exemple en cas d’option), la plus-value de cession de l’immeuble serait alors imposée suivant les règles applicables en matière d’impôt sur les sociétés (il n’y aurait aucun abattement pour durée de détention).

Par ailleurs, la plus-value réalisée lors de la cession de parts sociales, par un associé d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, serait imposée suivant le régime des plus-values mobilières des particuliers.

Les conditions et les conséquences de la prépondérance immobilière en matière de droit d’enregistrement

A titre de règle de principe, en cas de cession d’un immeuble détenu par une société à prépondérance immobilière, – ou en cas de cession des parts ou actions d’une société à prépondérance immobilière -, des droits de mutation à titre onéreux seraient dus par l’acquéreur.

Le taux des droits de mutation à titre onéreux, en cas de cession de parts sociales, est de 5% sans aucun abattement (à comparer avec le taux classique de 3%, – couplé à un abattement de 23.000 euros rapporté au pourcentage du capital cédé -, en cas de cession de parts sociales d’une société de personnes qui ne serait pas à prépondérance immobilière).

S’il s’agit d’une cession d’actions de société à prépondérance immobilière, le taux des droits de mutation à titre onéreux serait également de 5% (à comparer au taux classique de 0,1% en cas de cession d’actions).

En cas de cession de l’immeuble, par la société à prépondérance immobilière, le taux des droits de mutation à titre onéreux serait de 5,8%.

Cela étant, pour qu’une société soit qualifiée de société à prépondérance immobilière en matière de droits d’enregistrement, il convient que deux conditions cumulatives soient remplies.

Tout d’abord, la société ne doit pas être cotée en bourse.

Par ailleurs, son actif doit être notamment constitué, à titre principal, de biens immobiliers ou de droits immobiliers situés en France (article 726 du code général des impôts). Cette condition s’apprécie l’année précédant la cession (contre trois années en matière de plus-value).

Contrairement aux règles applicables en matière de plus-value, tous les immeubles sont pris en compte pour apprécier si la société serait ou non à prépondérance immobilière.

Il importe donc peu, en matière de droits d’enregistrement, qu’un immeuble soit affecté ou non à l’exploitation de la société.

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