Commodat ou prêt à usage : définition, critères et fiscalité

Le commodat (ou prêt à usage) est régi par les dispositions des articles 1875 et suivants du code civil.

Le commodat est un contrat par lequel une partie livre un bien à une autre qui peut s’en servir. A l’issue du prêt à usage, cette dernière doit rendre le bien.

L’un des critères essentiels du commodat est que la partie qui se sert du bien prêté a une obligation de restitution.

Le prêt à usage est un contrat essentiellement gratuit. Cela signifie qu’il ne doit y avoir aucune contrepartie à l’avantage procuré à l’emprunteur.

Cet article a pour objet de faire un point sur la définition et les caractères du prêt à usage, ainsi que les règles fiscales applicables.

Définition et modalités du commodat ou prêt à usage

La qualification de prêt à usage suppose le respect de plusieurs conditions.

En premier lieu, l’emprunteur doit être tenu à une obligation de restitution de la chose prêtée.

Le prêt à usage doit donc porter sur un bien susceptible d’être restitué (un bien mobilier, du matériel, une voiture, un immeuble, etc.).

En second lieu, la chose prêtée doit faire l’objet d’un usage à titre gratuit par l’emprunteur.

L’article 1876 du code civil prévoit en effet que le prêt à usage (ou commodat) est essentiellement gratuit.

Le prêt à usage se distingue ainsi d’une location qui suppose le règlement d’un loyer pour utiliser la chose.

En troisième lieu, le bien prêté doit faire l’objet d’un usage à titre personnel.

Il est ainsi de jurisprudence constante que l’emprunteur doit se servir personnellement de la chose prêtée (cf. notamment Cass. civ. 3-11-1988 : Bull. civ. I p. 205).

Cela étant, le commodat est conditionné à la remise du bien prêté par le prêteur à l’emprunteur.

Lorsque le commodat porte sur un immeuble, la remise du bien est considérée comme réalisée lorsque les clés sont confiées à l’emprunteur.

D’un point de vue juridique, le commodat n’aboutit pas à une aliénation du bien prêté. Cela signifie que le bien demeure la propriété du prêteur.

Quoi qu’il en soit, il est généralement recommandé de conclure un contrat de commodat (ou de prêt à usage) par écrit.

L’écrit est notamment utile du côté de l’emprunteur, qui pourrait contester le règlement d’une indemnité en contrepartie de l’usage du bien prêté.

L’acte écrit permet par ailleurs de fixer les modalités d’utilisation de la chose prêtée (par exemple la durée du prêt d’un logement, afin d’éviter que l’emprunteur n’y reste au-delà du terme souhaité par le prêteur).

A noter que, conformément aux dispositions de l’article 1886 du code civil, les dépenses faites par l’emprunteur en vue de l’usage du bien prêté restent à sa charge (il peut s’agir des dépenses d’électricité, l’assurance, les travaux courants d’entretien, etc.).

Il sera par ailleurs fait observer qu’en cas de perte ou de dégradation de la chose prêtée, celle-ci serait imputable à l’emprunteur s’il en est l’utilisateur exclusif. L’emprunteur doit en effet veiller, de manière raisonnable, à la garde et la conservation du bien prêté.

Quoi qu’il en soit, le bien prêté doit être restitué, à l’issue du prêt à usage, au prêteur.

Cette restitution a en principe lieu au moment de l’expiration du contrat (arrivée du terme ou fin de l’usage de la chose prêtée).

Si aucun contrat n’a été conclu, il suffit généralement d’adresser un courrier recommandé à l’emprunteur pour notifier la fin du prêt.

Le commodat est ainsi une technique intéressante car il permet de mettre à disposition un bien à un ami ou à un proche, sans qu’une assimilation puisse être faite à un acte de donation ou à un contrat de bail.

Il convient toutefois de conserver à l’esprit que l’emprunteur a simplement le droit de jouir du bien, pas celui de le louer ou de le vendre.

Fiscalité du commodat

L’article 15 du code général des impôts dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.

La documentation administrative BOI-RFPI-CHAMP-20-20 n°50 prévoit que ce texte de loi s’applique dans le cas où le propriétaire d’un logement le met à la disposition gratuite d’un tiers, sans y être tenu par un contrat de location.

Il s’ensuit que si un contribuable met son logement à la disposition gratuite d’un descendant, il n’y aurait alors aucune imposition à l’impôt sur le revenu.

Compte tenu de cette absence d’imposition, le prêteur ne pourrait pas déduire de son revenu imposable les travaux et charges liés au bien prêté.

Cela étant, contrairement à une donation, le commodat est traité comme un prêt gracieux.

Dans le cadre d’une donation entre personnes non parentes, les droits de mutation à titre gratuit sont en principe de 60% (avec un modeste abattement).

Sous réserve que le contrat de commodat constitue bien un prêt à usage, et non une donation déguisée, il permet de mettre gracieusement un bien à la disposition d’un tiers, en évitant les droits de mutation à titre gratuit de 60%.

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, le prêteur demeure le propriétaire du bien immobilier prêté gracieusement. Il doit donc continuer à le déclarer dans sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière, avec, le cas échéant, une décote.

En matière de taxe foncière, celle-ci demeure à la charge du propriétaire (article 1400 du code général des impôts). Si l’emprunteur la rembourse au prêteur, le contrat pourrait être requalifié en contrat de bail.

En matière de plus-value immobilière, le prêteur ne devrait plus pouvoir revendiquer l’exonération au titre de la résidence principale, dans la mesure où il n’occupe plus le logement d’un point de vue factuel (article 150 U du code général des impôts).

Il sera fait observer que le commodat est scruté de près par l’administration fiscale.

Il n’est ainsi pas rare que l’administration requalifie le prêt d’une habitation à un tiers en donation déguisée (par exemple en cas de commodat viager qui durerait jusqu’au décès de l’emprunteur).

Il est donc important d’éviter de conclure un contrat de commodat qui aurait une durée d’usage pouvant aller au-delà de l’espérance de vie du prêteur ou de l’emprunteur.

A noter par ailleurs que si le prêteur perçoit une quelconque rémunération de l’emprunteur, le contrat de commodat pourrait être requalifié en contrat de location. Dans ce cas, les loyers constitueraient des revenus taxables du côté du prêteur.

Cela étant, l’absence de contrat écrit risque de rendre délicat la preuve du commodat en cas de litige avec l’administration fiscale. Il est donc généralement recommandé d’en conclure un, et de le faire enregistrer pour lui donner date et existence certaine.

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