Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (article 669 CGI)

Conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil, le droit de propriété se définit comme celui de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue (sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé).

La propriété se compose du droit d’utiliser le bien (usus), d’en percevoir les fruits (fructus) et d’en disposer (abusus).

Il est fréquent dans les schémas patrimoniaux qu’une dissociation soit faite entre l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit correspond au droit de jouir du bien (addition de l’usus et du fructus). La nue-propriété correspond au droit d’en disposer, c’est-à-dire de le vendre ou de le donner (abusus) sous réserve de l’accord de l’usufruitier.

A l’expiration de la durée de l’usufruit (qui peut intervenir par le décès de l’usufruitier notamment), le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.

Cet article a pour objet de faire un point sur les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire, ainsi que les règles relatives à la valeur des droits d’usufruit et de nue-propriété prévues par l’article 669 du CGI.

La portée des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire

En pratique, l’usufruitier bénéficie d’un droit de jouissance. Il a droit aux fruits procurés par le bien démembré, à savoir les revenus (comme les loyers lorsque le bien démembré est loué).

L’usufruitier ne bénéficie pas du droit de vendre le bien démembré.

Dans certains cas, l’usufruitier peut consommer le bien démembré. C’est l’hypothèse du quasi-usufruit qui porte sur un bien consomptible, c’est-à-dire un bien dont il ne peut être fait usage sans le consommer (comme une somme d’argent).

Cela étant, l’usufruit jouit d’un droit réel sur le bien démembré.

Ce droit réel confère à l’usufruitier un droit direct et immédiat sur le bien démembré.

Dans tous les cas, l’usufruit est par nature temporaire.

En cas d’usufruit viager, la durée maximale de l’usufruit est limitée à la durée de vie de l’usufruitier.

Rien n’interdit toutefois de prévoir une durée plus réduite pour le droit d’usufruit. Il suffit à cet égard de prévoir un terme fixe. L’usufruit prendrait ainsi fin au terme fixé, même si ce terme intervient avant son décès.

A noter que si l’usufruit est accordé à une personne morale, l’article 619 du code civil prévoit expressément qu’il ne peut excéder une durée de 30 ans (règle d’ordre public à laquelle il ne peut être dérogée).

Il sera fait observer que l’usufruitier est libre de céder à titre gratuit ou à titre onéreux son droit d’usufruit (article 595 du code civil).

Du côté du nu-propriétaire, celui-ci jouit d’un droit réel de propriété sur le bien démembré.

Son principal droit est de bénéficier de la totalité des prérogatives de propriétaire au moment de l’extinction de l’usufruit.

Certains auteurs de doctrine assimilent son droit à un droit futur sur une pleine propriété.

Modalités d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété (article 669 CGI)

L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété repose en générale sur le barème prévu par l’article 669 du code général des impôts.

Ainsi, pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit en cas de donation ou de succession, la valeur imposable de l’usufruit viager et de la nue-propriété est fixée sur une base forfaitaire, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de son décès.

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
< 20 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
> 91 ans	10%	90%

Le recours à ce barème est obligatoire pour le calcul des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

Ce barème est applicable de la même manière en cas de mutation à titre gratuit (donation, succession), ou de mutation à titre onéreux (apport à une société, vente).

Compte tenu de cette méthode d’évaluation prévue par la loi, il convient que l’acte mentionne expressément l’indication de l’âge de l’usufruitier.

A noter qu’en cas d’usufruit temporaire à durée fixe, l’article 669, II du CGI prévoit que le droit d’usufruit est évalué à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans, sans fractionnement, et ce, quelque soit l’âge de l’usufruitier.

A noter que la valeur de l’usufruit à durée fixe ne peut excéder celle de l’usufruit viager. Il convient donc de comparer les deux et de retenir la valeur la plus faible.

Vous souhaitez en savoir plus sur les règles d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété prévues à l’article 669 du code général des impôts ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact.

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