LMNP et Amortissement : calcul et durée

En pratique, lorsqu’un contribuable exerce une activité de LMNP, les revenus tirés de son activité relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Lorsque le loyer annuel dépasse un plafond fixé à 77.700 euros en 2023, le loueur en meublé non professionnel relève alors obligatoirement du régime réel d’imposition.

Dans le cadre du régime réel d’imposition, le LMNP bénéficie du droit de déduire diverses charges pour leur montant réel, et bénéficie également de la possibilité d’amortir le bien immobilier.

L’amortissement est un avantage appréciable par rapport au régime des revenus fonciers, dans le cadre duquel il n’est pas possible d’amortir le bien immobilier.

Cet article a pour objet de faire un point sur le traitement fiscal de l’amortissement pour un LMNP, et notamment sa méthode de calcul et sa durée.

Le calcul et la durée de l’amortissement pour un LMNP

Lorsque le contribuable franchit le seuil du régime micro-BIC (77.700 euros en 2023), il est alors soumis de plein droit au régime du réel d’imposition.

Un LMNP, soumis au régime du micro-BIC, dispose également de la possibilité d’opter pour le régime réel d’imposition.

Lorsque le contribuable relève du régime du micro-BIC, il doit déclarer le montant brut des loyers, sans déduire quoi que ce soit. Un abattement de 50% est appliqué automatiquement sur ce montant.

Ainsi, le régime du micro-BIC ne permet pas de déduire l’amortissement de l’immeuble, ainsi que des meubles qui le composent.

Dans le cadre du régime du réel d’imposition, le loueur en meublé non professionnel bénéficie de la possibilité de déduire les dépenses engagées par ses soins au cours de l’année d’imposition.

Il s’agit des dépenses qui ont été exposées pour la gestion courante du bien immobilier loué, ainsi que son administration.

Parmi les dépenses, il y a notamment les frais d’acquisition du bien immobilier (frais de notaire, intérêts d’emprunt, etc.), les primes d’assurance du bien immobilier loué, les honoraires éventuellement versés à un gestionnaire du bien, les achats des meubles d’une valeur unitaire inférieur à 500 euros H.T., les taxes foncières, les dépenses d’entretien et de réparation, etc.

Cela étant, le coût du logement et des meubles le composant peuvent être amortis sur leur durée normale d’utilisation.

Ainsi, lorsqu’un LMNP acquiert un logement ancien, il peut déduire chaque année 2,5% de la valeur du bien du montant des loyers. L’administration fiscale admet en effet une durée d’amortissement de 40 ans pour ce type de bien.

A noter que la valeur du terrain n’est jamais amortissable.

Cela étant, la méthode d’amortissement usuellement pratiquée est celle par composants.

La méthode par composants permet en pratique d’amortir les éléments du bien immobilier de manière distincte.

Les composants sont notamment la toiture du bien immobilier, le gros œuvre, la façade, ou encore l’ascenseur.

Lors de l’utilisation de la méthode par composants, le taux applicable de l’amortissement varie en fonction de la durée d’utilisation de chaque élément.

A titre d’exemple, les biens meubles sont amortissables sur une durée généralement comprise entre 7 et 10 ans.

Par ailleurs, le gros oeuvre s’amortit sur 50 ans. Pour les façades, c’est 30 années. Pour les équipements, c’est 20 ans.

Quoi qu’il en soit, il sera fait observer que l’amortissement ne peut pas générer un déficit.

A cet égard, l’amortissement déductible est limité au montant des loyers, sous déduction des autres charges supportées par le LMNP au cours de l’année d’imposition (article 39 C du code général des impôts)

Si au cours d’une année le montant du loyer est insuffisant pour absorber la fraction déductible de l’amortissement, il est alors possible de l’imputer sur le résultat bénéficiaire des années suivantes. Il n’y a pas de limite de temps.

Pour bien comprendre, prenons un exemple simple :

Un contribuable est propriétaire d’un logement d’une valeur de 250.000 euros.

La durée de l’amortissement est de 50 ans.

L’amortissement linéaire est donc de 2% par an.

Sur la base d’une valeur amortissable de 250.000 euros, l’annuité d’amortissement linéaire est donc de 5.000 euros (250.000 x 2%).

Si le contribuable perçoit 12.000 euros de loyers, et supporte 8.000 euros de charges déductibles, le montant maximal de l’amortissement déductible correspond alors à la différence entre le montant total de ce loyer et le montant total de ces charges (12.000 – 8.000 = 4.000 euros).

Dans cet exemple, dans la mesure où l’annuité d’amortissement est de 5.000 euros, le contribuable ne pourra déduire chaque année que 4.000 euros, et le reliquat de 1.000 euros sera imputé au titre des années suivantes.

A noter que le report des amortissements sur le résultat bénéficiaire prend fin en cas de vente du logement loué meublé. Il prend également fin en cas d’arrêt de la mise en location meublée.

Les modalités de déduction de l’amortissement

Le contribuable bénéficie de la possibilité d’opter pour le régime du réel jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.

Pour exercer cette option, il suffit d’adresser un courrier de levée d’option au service des impôts des entreprises du lieu où se situe le logement donné en location meublée.

Lorsqu’un contribuable opte pour le régime du réel, cette option est valable pour une année, puis se renouvelle automatiquement chaque année par tacite reconduction.

Lorsqu’un contribuable opte pour le régime du réel, il doit respecter des obligations comptables strictes.

Il faut ainsi tenir une comptabilité faisant état des recettes et des dépenses. Il convient également d’établir une liasse fiscale et un tableau des amortissements.

En pratique, il est souvent recommandé de recourir aux services d’un expert-comptable compte tenu de la complexité de ces règles.

Cela étant, le bénéfice imposable réalisé par un LMNP est déterminé après déduction des charges d’exploitation prévues par l’article 39 du code général des impôts.

Les amortissements sont également déductibles du bénéfice imposable lorsque le bien immobilier est inscrit à l’actif de son bilan.

D’un point de vue comptable, l’amortissement a pour objet de prendre en compte la perte de valeur du bien immobilier du fait de l’écoulement du temps, ainsi que de son usage.

Une fois la déclaration annuelle de résultats réalisée et déposée, le contribuable LMNP doit reporter le résultat (bénéfice ou déficit) dans sa déclaration annuelle de revenus (imprimé n°2042 C Pro).

A noter que pour les LMNP, l’amortissement présente un caractère comptable et financier. Il n’impacte pas le montant de la plus-value immobilière qui est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition.

C’est différent pour les LMP pour lesquels l’amortissement vient majorer le montant de la plus-value de cession. Cette dernière est en effet calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (valeur d’origine diminuée des amortissements pratiqués).

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