Fiscalité du Bail Commercial

Le bail commercial est un contrat régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. La fiscalité du bail commercial obéit à des règles spécifiques.

En pratique un contrat de bail commercial est conclu entre un bailleur et un locataire, afin de permettre à ce dernier de louer un local au sein duquel il dispose de la possibilité d’exercer son activité.

Il peut s’agir d’une activité commerciale, d’une activité artisanale, ou encore d’une activité industrielle.

Le bailleur peut indifféremment être une personne physique ou une personne morale (soumise ou non à l’impôt sur les sociétés).

De son côté, le locataire peut être une personne physique ou une personne morale (soumise ou non à l’impôt sur les sociétés).

Cet article a pour objet de faire un point sur la fiscalité du bail commercial dans l’hypothèse où le bailleur est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (directement ou à travers une société fiscalement translucide), et que le locataire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Fiscalité applicable lors de la signature du contrat

Conformément aux dispositions de l’article 739 du code général des impôts, un droit fixe de 25 euros est du lorsque le contrat de bail commercial est soumis volontairement à la formalité de l’enregistrement.

Si le contrat de bail est conclu pour une durée supérieure ou égale à 12 ans, il doit faire l’objet d’une publication au service qui est en charge de la publicité foncière.

Dans ce cas, la taxe de publicité foncière est due au taux arrondi de 0,715%.

Du côté du bailleur, s’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, il est en principe exonéré de TVA lorsque la location porte sur un local nu.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 260 du code général des impôts, il dispose de la possibilité d’opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA.

S’agissant du pas-de-porte que le locataire pourrait être amené à verser au bailleur, il est imposé comme un revenu foncier (comme un loyer), chaque fois que son versement constitue une condition de la location.

La doctrine administrative précise que le pas-de-porte est imposable lorsque son origine se trouve dans l’exploitation du bien immobilier, et qu’il présente les caractéristiques d’un complément de loyer (BOI-RFPI-BASE 10-10).

A contrario, si le bailleur établit que le pas-de-porte n’est pas un complément de loyer, mais représente une indemnité visant à dédommager une dépréciation de la valeur des locaux, il n’est alors pas imposable.

Fiscalité applicable en cours d’exécution du contrat de bail

Lorsque le locataire verse des loyers au bailleur, – qui est une société civile soumise à l’impôt sur le revenu -, chaque associé de la SCI doit déclarer ces sommes à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, à proportion de la quote-part leur revenant.

La SCI est tenue de son côté de déposer par voie dématérialisée une déclaration n°2072 « Déclaration des sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés ».

Du côté des associés, ils sont imposables à l’impôt sur le revenu que les loyers soient distribués ou non (article 8 du code général des impôts).

Ils peuvent être imposés au régime réel d’imposition ou au régime du micro-foncier.

Pour que le régime du micro-foncier soit applicable, l’associé doit être propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu, et sa quote-part de revenu brut foncier annuel doit être inférieur ou égal à 15.000 euros.

Dans le cadre du régime du micro-foncier, les obligations déclaratives sont réduites au minimum, sachant que l’associé doit simplement reporter le montant des recettes brutes dans sa déclaration annuelle des revenus, et un abattement de 30% est alors automatiquement appliqué (article 32 du code général des impôts).

Cela signifie que l’associé de la SCI n’est imposé à l’impôt sur le revenu que sur 70% des recettes déclarées.

Lorsque l’associé ne remplit pas les conditions pour être éligible au régime du micro-foncier, il relève alors du régime réel d’imposition. Il en va de même en cas d’option de l’associé pour le régime du réel.

Dans le cadre du régime du réel d’imposition, les charges visées à l’article 31 du code général des impôts viennent en déduction des recettes imposables.

Dans tous les cas, outre l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont passibles des prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le contribuable pourrait également être soumis à la contribution sur les hauts revenus.

Il sera fait observer que du côté du locataire, le loyer versé au bailleur constitue une charge déductible du résultat imposable de la société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Si le preneur a acquitté de la TVA sur les loyers dus, celle-ci vient en déduction de la TVA collectée dans le cadre de son activité.

Le traitement fiscal applicable en fin de bail

Conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, le locataire a droit à une indemnité d’éviction si le bailleur met fin au bail sans justifier d’un motif légitime ou d’un droit de reprise.

Cette indemnité correspond au préjudice causé au locataire par le refus du renouvellement du contrat de bail.

Lorsque le propriétaire reprend les locaux pour son usage personnel, ou dans l’optique de les vendre libres de toute occupation, l’indemnité d’éviction n’est pas déductible.

En revanche, l’administration fiscale admet que l’indemnité d’éviction puisse constituer une charge déductible, lorsque le bailleur souhaite libérer les locaux pour les relouer dans des conditions plus favorables (BOI-RFPI-BASE-20-20).

Une telle relocation pourrait en effet entrainer une hausse du montant des loyers.

Du côté du locataire, l’indemnité d’éviction est imposable comme une plus-value professionnelle. Elle a en effet pour objet de compenser la perte d’un élément de son actif immobilisé.

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