Déficit foncier : définition et imputation

Le mécanisme du déficit foncier est souvent mis en avant comme instrument de défiscalisation dans l’immobilier locatif. Mais comment ça marche ?

Le déficit foncier permet de réduire (parfois significativement) l’impôt dû sur les loyers tirés d’une location nue.

En pratique, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Pour les contribuables les plus aisés, ils peuvent avoir à supporter une imposition globale dépassant les 66%, contribution sur les hauts revenus comprise.

Le déficit foncier présente des avantages par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme les dispositifs de la Loi Denormandie et Loi Malraux.

Ces deux derniers dispositifs sont en effet soumis à plusieurs conditions qui les rendent assez contraignants, et parfois peu adaptés à telle ou telle situation fiscale.

Cet article a pour objet de faire un point sur le traitement fiscal du déficit foncier en France en 2023.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

A titre liminaire, il sera fait observer qu’aucun déficit foncier ne peut être constaté lorsqu’un contribuable est imposé dans le cadre du régime du « micro-foncier ».

Le régime du déficit foncier s’applique uniquement lorsque le contribuable est imposé au régime réel d’imposition.

Lorsque les charges foncières sont supérieures aux recettes issues d’une location nue, le déficit est en principe imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’article 156, I-3° du code général des impôts prévoit la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, sous certaines conditions.

Conformément aux dispositions de l’article 31, I du code général des impôts, les frais et les charges déductibles des revenus fonciers sont les suivants.

Il est tout d’abord possible de déduire les dépenses d’entretien et de réparation. Il s’agit des travaux qui ont pour objet de remettre ou de maintenir un immeuble en bon état.

Les travaux d’entretien et de réparation ne sont déductibles que s’ils ne modifient pas la consistance du bien, son agencement, ou son équipement initial.

L’objectif est de maintenir l’immeuble en bon état, et d’en permettre un usage normal.

A titre d’exemple, il peut s’agir de la réparation ou de l’entretien d’une toiture, de canalisations, ou encore une installation d’un chauffage central.

La charge ne peut être déduite que si elle a été acquittée de manière effective au cours de l’année d’imposition.

L’article 31, I-1°-b du code général des impôts permet par ailleurs de déduire les dépenses d’amélioration, mais uniquement dans les locaux d’habitation.

Ces travaux doivent apporter au bien un élément de confort nouveau, ou de nature à l’adapter aux conditions de vie moderne.

Comme les travaux d’entretien et de réparation, ils ne doivent pas modifier la structure du bien (nombres de pièces, surface habitable, etc.).

A titre d’exemple, il peut s’agir de l’installation d’un ascenseur ou d’un chauffage central.

Sont par ailleurs déductibles les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et frais de relogement, les frais de gérance (comme les rémunérations des concierges), les divers frais de gestion (avec un forfait fixe de 20 euros), les primes d’assurance, ou encore les taxes foncières.

L’administration fiscale liste les travaux éligibles dans sa documentation (BOFIP – RFPI-BASE-20-30-10).

A noter que les frais engagés pour louer le logement, ou entre deux locataires, sont également déductibles.

Toutefois, il faut louer le bien rapidement, pour éviter une remise en cause de la déduction du déficit foncier par l’administration fiscale. En cas de difficulté pour trouver un locataire, il faut établir avoir réalisé les diligences nécessaires en vue de la location (par exemple avoir confié un mandat à une agence immobilière).

Cela étant, il est interdit de déduire les travaux de construction, de reconstruction, ou d’agrandissement. Il s’agit de travaux qui modifient la surface habitable du bien ou sa substance (par exemple une rénovation complète d’un appartement).

En pratique, il est vivement recommandé de conserver tous les justificatifs des travaux réalisés, pendant le délai de prescription fiscale de 3 ans.

Les règles d’imputation du déficit foncier

Conformément aux dispositions de l’article 156, I-3° du code général des impôts, lorsque le montant des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers, le déficit foncier ainsi constaté s’impute sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros.

Cette imputation s’applique par foyer fiscal et par an.

La loi de finances rectificative pour 2022 en date du 1er décembre 2022 prévoit un doublement du seuil d’imputation du déficit foncier sur le revenu global (de 10.700 euros à 21.400 euros), pour les dépenses de rénovation énergétique réalisées dans un logement qualifié de passoire énergétique.

Pour bénéficier du doublement du seuil, il est nécessaire que les travaux changent la classe énergétique du logement avant le 31 décembre 2025, qui doit obtenir une performance minimale D.

Ce changement doit être constaté via deux diagnostics de performance énergétique à réaliser avant et après les travaux.

Cette mesure s’applique aux travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Un décret apportera prochainement des précisions à ce sujet.

Cela étant, le déficit foncier est un instrument de défiscalisation puisqu’il peut s’imputer sur les salaires perçus au cours de l’année d’imposition par le foyer fiscal, ou encore les pensions de retraite, ainsi que les gains soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Sont toutefois exclus de cette imputation les intérêts d’emprunt.

La fraction qui excède le seuil de 10.700 euros, ainsi que celle relative aux intérêts d’emprunt, s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Si au cours de l’année d’imposition, le revenu global du contribuable ne peut absorber le montant du déficit foncier, l’excèdent s’impute alors sur le revenu global des six années suivantes.

Pour bien comprendre, prenons un exemple.

Les revenus fonciers de l’année 2022 d’un foyer fiscal s’élèvent à la somme de 20.000 euros.

Les charges provenant des intérêts d’emprunt sont de 25.000 euros, et les charges issues des travaux d’entretien et de réparation sont de 35.000 euros.

Le déficit foncier est ainsi de 40.000 euros (20.000 – 25.000 – 35.000).

Sur les 40.000 euros de déficit foncier, 5.000 euros proviennent des intérêts d’emprunt.

Il reste donc 35.000 euros qui proviennent d’autres dépenses éligibles.

Sur ces 35.000 euros, il est possible d’imputer 10.700 euros sur le revenu global du foyer fiscal de l’année d’imposition.

L’excèdent de 24.300 euros (35.000 – 10.700), ainsi que la fraction des intérêts d’emprunt (5.000 euros), s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

A noter que l’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise qu’à la condition que le contribuable maintienne le bien immobilier en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle l’imputation a été opérée.

Si le bien n’est pas maintenu en location, l’administration fiscale serait en droit de reconstituer le revenu global et les revenus fonciers, tels qu’ils auraient été en l’absence d’imputation. Cela pourrait donc générer un rappel d’impôt sur le revenu en cas de contrôle fiscal.

Il sera fait observer que l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est automatique. Elle n’est pas optionnelle.

Ainsi, il n’est pas possible de choisir l’année au cours de laquelle le déficit foncier serait imputé sur le revenu global.

A noter que lorsqu’un déficit provient de charges afférentes à un bien immobilier soumis au régime des monuments historiques, il peut s’imputer sur le revenu global sans limitation de montant. Les dépenses concernées doivent être nécessaires à l’entretien et la conservation de l’immeuble classé monument historique.

Quoi qu’il en soit, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est d’autant plus intéressante d’un point de vue fiscal qu’elle peut permettre d’échapper à l’impôt sur les revenus fonciers pendant plusieurs années, sachant d’ailleurs qu’elle n’est pas comprise dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

Vous souhaitez en savoir plus sur le traitement fiscal du déficit foncier ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter et/ou à laisser un commentaire ci-après.

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